Khi bản án buộc một bên tháo dỡ công trình xây lấn sang đất của bạn, như tường rào, mái che, bậc tam cấp hay một phần nhà, mà bên đó không tự tháo, bạn có quyền làm đơn yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự thi hành. Chấp hành viên sẽ xác định ranh giới theo bản án, ấn định thời hạn tự tháo dỡ, và nếu vẫn không thực hiện, có thể tổ chức cưỡng chế hoặc giao người khác làm thay; chi phí do người phải thi hành chịu theo quy định.
Tranh chấp lấn chiếm thường kéo dài nhiều năm trước khi có bản án, và việc thi hành lại có những khó khăn riêng: mốc giới không rõ ngoài thực địa, phần lấn dính vào kết cấu nhà chính, người phải thi hành phản đối quyết liệt. Bài này giải thích quy trình và cách chuẩn bị để việc tháo dỡ diễn ra đúng, không phát sinh tranh chấp mới. Quy định có thể đã thay đổi trong năm 2025; bạn đối chiếu tại cơ quan thi hành án nơi nộp đơn.
Đọc bản án để biết chính xác phải tháo cái gì
Bản án về lấn chiếm thường kèm sơ đồ hiện trạng, ghi kích thước, diện tích phần lấn, và tuyên buộc tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần công trình. Một số bản án lại tuyên khác: cho giữ nguyên phần công trình lấn và buộc thanh toán giá trị phần đất bị lấn cho chủ đất. Trước khi yêu cầu thi hành, bạn cần xác định mình đang có loại bản án nào.
Đọc cả phần án phí, chi phí đo đạc, thẩm định tại chỗ mà bản án buộc mỗi bên chịu, vì những khoản này cũng có thể được yêu cầu thi hành cùng lúc. Hãy so sơ đồ kèm bản án với thực địa hiện tại. Sau nhiều năm tranh chấp, có thể bên kia đã cơi nới thêm, hoặc chính bạn đã xây thêm. Nếu hiện trạng khác so với lúc toà xem xét, việc thi hành chỉ áp dụng trong phạm vi bản án đã tuyên; phần mới phát sinh có thể cần một vụ việc khác.
Nếu sơ đồ không đủ rõ để xác định ngoài thực địa, ví dụ không có toạ độ, không có điểm mốc cố định, bạn nên đề nghị chấp hành viên phối hợp đơn vị đo đạc xác định ranh giới trước khi tháo dỡ. Trường hợp vẫn không xác định được do bản án tuyên không rõ, có thể cần đề nghị toà giải thích bản án.
Trình tự thi hành án tháo dỡ thường gặp
Các bước dưới đây là nguyên lý chung của thi hành nghĩa vụ buộc thực hiện công việc:
- Bạn nộp đơn yêu cầu thi hành án, kèm bản án và sơ đồ, nêu rõ phần công trình phải tháo.
- Chấp hành viên ra quyết định thi hành, thông báo cho người phải thi hành, ấn định thời hạn tự nguyện tháo dỡ.
- Xác định ranh giới ngoài thực địa nếu cần, có thể với sự tham gia của đơn vị đo đạc, chính quyền cấp xã và hai bên.
- Hết thời hạn mà người phải thi hành không tự tháo, chấp hành viên ra quyết định cưỡng chế, lập kế hoạch, thông báo cho các bên và cơ quan phối hợp.
- Tổ chức tháo dỡ: có thể giao cho tổ chức, cá nhân có năng lực thi công thực hiện, bảo đảm an toàn cho công trình còn lại và nhà liền kề.
- Lập biên bản kết quả, ghi rõ phần đã tháo, hiện trạng sau tháo dỡ, vật liệu thu hồi và người nhận bảo quản.
Vật liệu tháo dỡ thuộc về người phải thi hành; họ có thể nhận lại theo thông báo. Chi phí tháo dỡ, vận chuyển, bảo quản thường do người phải thi hành chịu.
Khi phần lấn dính vào kết cấu nhà chính
Đây là tình huống khó nhất. Phần lấn có thể là một đoạn tường chịu lực, một phần móng, hay mái nhà liền khối. Tháo phần đó có thể làm yếu hoặc làm sập cả công trình, gây nguy hiểm cho người ở và cho nhà bạn. Chấp hành viên không được tháo một cách liều lĩnh.
Thực tế, khi gặp tình huống này, cơ quan thi hành án thường cần đánh giá kỹ thuật của đơn vị có chuyên môn trước khi làm. Nếu đánh giá cho thấy không thể tháo mà không ảnh hưởng tới kết cấu, việc thi hành có thể bị vướng và cần quay lại toà để giải thích hoặc xem xét theo thủ tục phù hợp.
Ở chiều ngược lại, đây cũng là lúc hai bên có lý do mạnh để thoả thuận: bên phải tháo trả tiền cho phần đất bị lấn, hoặc mua lại phần đất đó, thay vì phá công trình. Thoả thuận như vậy, nếu được lập có chấp hành viên chứng kiến và sau đó làm thủ tục đất đai đúng quy định, có thể giải quyết dứt điểm hơn một buổi cưỡng chế.
Dù theo hướng nào, đây là vụ việc có tính kỹ thuật và pháp lý phức tạp. Bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để hình dung các phương án trước khi ngồi lại với bên kia.
Các kiểu công trình lấn chiếm và điểm cần lưu ý khi tháo dỡ
Mỗi loại công trình có độ khó và rủi ro riêng khi thi hành:
| Loại công trình | Độ khó khi tháo | Điểm cần lưu ý |
|---|---|---|
| Tường rào, hàng rào lưới | Thấp | Xác định đúng ranh giới trước khi tháo |
| Mái che, mái tôn cơi nới | Thấp đến trung bình | An toàn khi làm trên cao, điện đi kèm |
| Bậc tam cấp, bồn hoa, sân | Trung bình | Lối đi, thoát nước sau khi tháo |
| Một phần nhà, tường chịu lực | Cao | Đánh giá kết cấu, ảnh hưởng nhà liền kề |
| Công trình ngầm, móng, đường ống | Cao | Khảo sát trước, phối hợp đơn vị điện nước |
Với các công trình có độ khó cao, việc lập kế hoạch tháo dỡ cẩn thận quan trọng hơn tốc độ. Một sự cố trong khi tháo có thể tạo ra một tranh chấp bồi thường mới, kéo dài thêm nhiều năm.
Với công trình có độ khó thấp như tường rào, mái tôn, việc tự nguyện tháo thường chỉ mất một vài ngày công. Đây là lý do chấp hành viên hay khuyên người phải thi hành tự làm trong thời hạn, vừa nhanh, vừa đỡ tốn kém, vừa không để lại ấn tượng xấu với hàng xóm xung quanh.
Người được thi hành chuẩn bị gì trước ngày tháo dỡ
Việc chuẩn bị kỹ của người được thi hành giúp buổi cưỡng chế diễn ra nhanh, ít tranh cãi và không để lại hậu quả cho chính nhà mình:
- Chụp ảnh, quay phim hiện trạng ranh giới, tường nhà mình và phần công trình lấn trước ngày tháo, có ghi thời gian, để đối chiếu nếu xảy ra hư hỏng.
- Gom lại sơ đồ kèm bản án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên bản đo đạc cũ nếu có, mang theo khi làm việc với chấp hành viên.
- Kiểm tra đường điện, ống nước, cáp mạng của nhà mình đi qua phần sẽ tháo, báo trước để đơn vị thi công không cắt nhầm.
- Dọn đồ đạc của mình ra khỏi khu vực tháo dỡ, che chắn phần nhà sát ranh giới.
- Thu xếp người già, trẻ nhỏ trong nhà sang nơi khác trong ngày cưỡng chế để tránh bụi, tiếng ồn và căng thẳng.
- Chuẩn bị phương án xây lại tường rào hoặc làm mốc mới ngay sau khi tháo, để ranh giới không bị bỏ trống.
Trong buổi tháo dỡ, bạn nên có mặt nhưng giữ vai trò người chứng kiến, không chỉ đạo thợ, không tranh cãi với người phải thi hành. Mọi ý kiến hãy nói với chấp hành viên để ghi vào biên bản.
Chi phí tháo dỡ: ai chịu, ai ứng trước
Về nguyên tắc, chi phí cưỡng chế, bao gồm chi phí thuê người tháo dỡ, vận chuyển, bảo quản vật liệu, do người phải thi hành chịu. Tuy vậy, khi người phải thi hành không có tiền hoặc không chịu nộp, việc ứng trước chi phí để tổ chức cưỡng chế được giải quyết theo quy định về tạm ứng chi phí cưỡng chế. Trong một số trường hợp, người được thi hành có thể được đề nghị tạm ứng, rồi được hoàn trả khi thu được từ người phải thi hành.
Bạn nên hỏi rõ chấp hành viên ngay từ đầu: dự kiến chi phí gồm những khoản nào, ai ứng, ứng lúc nào, hoàn lại ra sao. Các khoản thường gặp gồm thuê nhân công và máy móc, thuê đơn vị đo đạc, vận chuyển và bảo quản vật liệu, chi phí cho lực lượng bảo vệ nếu cần. Việc này giúp bạn chuẩn bị tài chính và tránh bất ngờ khi buổi cưỡng chế đã lên lịch.
Đối với người phải thi hành, tự tháo dỡ trong thời hạn tự nguyện gần như luôn rẻ hơn để cơ quan thi hành án thuê người làm, vì bạn chủ động được nhân công, giữ lại được vật liệu tốt và không phải chịu chi phí tổ chức cưỡng chế.
Lời khuyên cho cả hai phía
Người được thi hành: Không tự ý phá công trình của bên kia dù đã có bản án. Việc tự phá có thể bị xử lý về hành vi huỷ hoại tài sản và tạo ra tranh chấp mới. Mọi việc tháo dỡ phải qua cơ quan thi hành án hoặc do chính người phải thi hành làm.
Người phải thi hành: Nếu thấy khó khăn kỹ thuật thật, hãy trình bày bằng văn bản với chấp hành viên, kèm ý kiến của người có chuyên môn, thay vì phản đối chung chung. Đề nghị phương án thoả thuận cụ thể như trả giá trị phần đất bị lấn.
Cả hai bên: Giữ hồ sơ ảnh hiện trạng trước và sau tháo dỡ, biên bản các buổi làm việc. Sau khi tháo xong, nếu cần, làm thủ tục đo đạc, cắm mốc lại và cập nhật hồ sơ địa chính để tránh tranh chấp tái diễn.
Hàng xóm liền kề: Nếu việc tháo dỡ có thể ảnh hưởng tới nhà khác, chủ nhà đó nên được thông báo và có thể đề nghị biện pháp bảo vệ. Đây cũng là lý do kế hoạch cưỡng chế cần được lập cẩn thận.
Câu hỏi thường gặp
Đã có bản án buộc tháo dỡ thì có được tự thuê người phá phần lấn chiếm không?
Không nên. Dù có bản án, việc tự phá công trình của người khác có thể bị xem là huỷ hoại tài sản. Bạn làm đơn yêu cầu thi hành án để chấp hành viên tổ chức tháo dỡ đúng trình tự, hoặc chờ người phải thi hành tự tháo trong thời hạn.
Phần lấn chiếm dính vào tường chịu lực của nhà bên kia thì có tháo được không?
Cần đánh giá kỹ thuật của đơn vị có chuyên môn. Nếu tháo có thể làm hỏng kết cấu, việc thi hành có thể vướng và cần đề nghị toà giải thích hoặc xem xét theo thủ tục phù hợp. Đây cũng là lúc nên cân nhắc thoả thuận trả giá trị đất.
Ai chịu chi phí thuê người tháo dỡ khi cưỡng chế?
Về nguyên tắc người phải thi hành chịu chi phí cưỡng chế. Trong một số trường hợp, người được thi hành có thể được đề nghị tạm ứng và được hoàn trả sau. Bạn nên hỏi chấp hành viên về dự toán và cách tạm ứng trước khi buổi cưỡng chế được tổ chức.
Sau khi tháo dỡ, bên kia lại xây lấn tiếp thì sao?
Việc xây lấn mới sau khi đã thi hành xong là hành vi mới. Bạn có thể phản ánh với chính quyền cấp xã để xử lý vi phạm về đất đai, xây dựng, hoặc khởi kiện mới. Nên giữ hồ sơ thi hành án cũ làm chứng cứ.
Mốc giới ngoài thực địa không còn, làm sao xác định phần phải tháo?
Chấp hành viên có thể phối hợp đơn vị đo đạc, căn cứ sơ đồ và số liệu trong bản án để xác định lại ranh giới, có mặt hai bên và chính quyền cấp xã. Nếu bản án không đủ số liệu để xác định, có thể cần đề nghị toà giải thích.
Có thể thoả thuận nhận tiền thay vì buộc tháo dỡ không?
Có thể, nếu hai bên đồng ý. Thoả thuận nên lập có chấp hành viên chứng kiến nếu đang thi hành án, rồi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng phần đất tương ứng theo quy định đất đai để tránh tranh chấp về sau.