Khi tài sản thi hành án đưa ra đấu giá mà không ai đăng ký, không ai trả giá hoặc người trúng bỏ cuộc, chấp hành viên thông báo để các đương sự thoả thuận mức giảm giá; nếu không thoả thuận được thì chấp hành viên quyết định giảm giá, mỗi lần giảm có giới hạn theo luật, rồi tổ chức đấu giá lại. Trong quá trình đó, người được thi hành án có thể được nhận chính tài sản để trừ vào khoản được thi hành nếu họ muốn và luật cho phép.
Đấu giá không thành là chuyện thường ngày trong thi hành án, nhất là với đất ở vùng ít giao dịch, nhà đang có người ở, máy móc chuyên dụng. Mỗi vòng giảm giá kéo dài thêm vài tuần đến vài tháng và làm phần tiền thu về teo lại. Bài này giải thích cơ chế giảm giá, giới hạn của nó, và những lựa chọn mà mỗi bên có thể dùng để thoát khỏi vòng lặp đó. Mức giảm cụ thể và các thời hạn bạn đối chiếu Luật Thi hành án dân sự hiện hành.
Những trường hợp được coi là đấu giá không thành
Theo Luật Đấu giá tài sản và thực tế thi hành án, một phiên có thể bị coi là không thành vì nhiều lý do, không chỉ vì không ai đến:
- Hết thời hạn đăng ký mà không có người đăng ký tham gia.
- Chỉ có một người đăng ký hoặc một người trả giá, trong những trường hợp luật không cho phép bán cho một người tham gia duy nhất theo hình thức đó.
- Có người tham gia nhưng không ai trả tới giá khởi điểm.
- Người trúng đấu giá từ chối ký biên bản, từ chối mua hoặc không nộp đủ tiền trong thời hạn.
- Phiên bị dừng hoặc kết quả bị huỷ vì có vi phạm trong quá trình tổ chức.
Mỗi lý do dẫn tới cách xử lý hơi khác. Nếu không thành vì giá cao, giảm giá là hướng đi. Nếu không thành vì người trúng bỏ cọc, tài sản có thể được đưa ra bán lại mà không nhất thiết phải giảm giá ngay. Nếu không thành vì vi phạm, vấn đề nằm ở khâu tổ chức chứ không ở giá. Đương sự nên hỏi chấp hành viên lý do cụ thể trước khi bàn mức giảm.
Trình tự giảm giá và đấu giá lại
Vòng giảm giá thường đi theo các bước dưới đây. Mỗi bước có thời hạn do luật quy định; quy định đang được sửa đổi nên bạn đối chiếu bản hiện hành.
- Chấp hành viên thông báo đấu giá không thành. Văn bản gửi người được thi hành án, người phải thi hành án và người có quyền lợi liên quan.
- Mời các đương sự thoả thuận mức giảm. Các bên được một thời hạn ngắn để cùng đưa ra mức giá mới. Đây là cơ hội để hai bên chủ động thay vì chờ chấp hành viên quyết.
- Chấp hành viên quyết định giảm giá nếu không thoả thuận được. Theo quy định lâu nay, mỗi lần giảm không vượt quá một tỷ lệ phần trăm nhất định so với giá khởi điểm của lần đấu giá liền trước.
- Ký lại hoặc tiếp tục hợp đồng dịch vụ đấu giá. Tổ chức đấu giá niêm yết, thông báo lại với giá mới.
- Tổ chức phiên đấu giá mới. Nếu vẫn không thành, quy trình lặp lại từ bước một.
- Xử lý khi giá đã giảm sâu. Luật có quy định riêng khi giá giảm tới mức bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế, hoặc khi người được thi hành án muốn nhận tài sản, để tránh vòng lặp vô tận.
Vì sao giảm giá có giới hạn mỗi lần
Giới hạn mức giảm mỗi lần nhằm bảo vệ người phải thi hành án khỏi việc tài sản bị đẩy xuống giá rẻ quá nhanh, và bảo vệ người được thi hành án khỏi việc số tiền thu về sụt mạnh chỉ sau một phiên ế. Nếu không có giới hạn, chỉ cần một phiên vắng người là giá có thể giảm một nửa, mở đường cho việc dìm giá có chủ đích.
Mặt trái của giới hạn này là thời gian. Một tài sản định giá cao hơn thị trường nhiều có thể cần nhiều vòng giảm mới tới mức có người mua, mỗi vòng lại tốn chi phí thông báo, chi phí bảo quản. Đây là lý do khâu định giá ban đầu rất quan trọng: một mức giá sát thị trường ngay từ đầu thường tiết kiệm hơn nhiều so với một mức giá cao rồi giảm dần.
Thoả thuận giữa các đương sự có thể đưa ra mức giảm khác với mức chấp hành viên được tự quyết, vì đó là ý chí của chính những người có quyền lợi. Khi hai bên cùng thấy tài sản cần giảm nhiều hơn để bán được, thoả thuận một mức giảm lớn trong một lần có thể giúp rút ngắn đáng kể thời gian.
Người được thi hành án nhận tài sản thay vì nhận tiền
Quyền nhận tài sản để trừ nợ. Pháp luật thi hành án lâu nay cho phép người được thi hành án nhận chính tài sản để trừ vào số tiền được thi hành khi đấu giá không thành, theo giá tại thời điểm đó. Đây là lựa chọn, không phải nghĩa vụ.
Khi nào nên cân nhắc. Khi tài sản có giá trị sử dụng với chính bạn, ví dụ thửa đất liền kề đất của bạn, máy móc cùng ngành nghề, hoặc khi bạn tin giá thị trường thật cao hơn giá giảm hiện tại và có khả năng tự bán.
Nếu giá tài sản lớn hơn khoản được thi hành. Người nhận tài sản phải nộp phần chênh lệch để trả cho người phải thi hành án hoặc cho các khoản khác theo thứ tự luật định. Cần tính khả năng tài chính trước khi nhận.
Thủ tục và chi phí sau khi nhận. Nhận nhà đất thì phải làm thủ tục đăng ký sang tên, có thể phát sinh thuế, lệ phí theo quy định; nhận tài sản có người đang ở thì còn vướng chuyện bàn giao. Đừng chỉ nhìn giá.
Nếu không ai nhận và giá đã giảm sâu. Luật có quy định riêng cho trường hợp giá giảm tới mức bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà vẫn không bán được; khi đó tài sản có thể được trả lại cho người phải thi hành án và hồ sơ chuyển sang hướng khác. Đối chiếu quy định hiện hành.
Mỗi bên nên tính gì sau một phiên đấu giá không thành
Một phiên ế là lúc nên dừng lại tính toán thay vì để quy trình tự chạy. Gợi ý cho từng phía:
| Câu hỏi | Người được thi hành án | Người phải thi hành án |
|---|---|---|
| Vì sao không ai mua? | Giá cao, tài sản có vấn đề pháp lý, hay thông báo chưa tới người mua tiềm năng | Có phải do mình gây khó khi người mua đến xem tài sản không |
| Có nên thoả thuận giảm mạnh một lần? | Nếu giá rõ ràng cao hơn thị trường, giảm mạnh một lần đỡ tốn thời gian | Giảm mạnh làm phần thừa trả về ít đi; cân nhắc nộp tiền nhận lại tài sản trước phiên mới |
| Có nên nhận tài sản trừ nợ? | Nếu tài sản dùng được hoặc tự bán được với giá tốt hơn | Không quyết định được, nhưng có thể trao đổi để hai bên cùng có lợi |
| Có nên thương lượng lại? | Một thoả thuận trả dần có bảo đảm đôi khi tốt hơn chờ nhiều vòng giảm | Đây là lúc đề xuất lịch trả cụ thể có sức thuyết phục nhất |
| Có dấu hiệu bất thường? | Người tham gia rút lui đồng loạt, có người lạ dò hỏi giá sàn | Thông báo không đủ rộng, lịch xem tài sản bất hợp lý |
Nếu thấy dấu hiệu thông đồng, dìm giá, gửi văn bản cho chấp hành viên kèm thông tin cụ thể. Không nên tự liên hệ những người tham gia đấu giá để hỏi chuyện hay mặc cả riêng, vì việc này có thể bị hiểu là can thiệp vào cuộc đấu giá.
Những nguyên nhân hay khiến tài sản thi hành án bị ế
Trước khi bàn mức giảm, nên nhìn thẳng vào lý do người mua ngần ngại. Giảm giá chỉ giải quyết được nguyên nhân về giá; các nguyên nhân khác cần cách xử lý khác.
- Giá khởi điểm cao hơn giao dịch thực tế: thường do so sánh với tài sản ở vị trí tốt hơn, hoặc dùng giá rao thay vì giá giao dịch. Đây là lý do dễ sửa nhất bằng giảm giá.
- Người đang ở chưa có kế hoạch dời đi: người mua e ngại phải chờ thủ tục bàn giao kéo dài. Một cam kết rõ ràng của người đang ở về việc bàn giao khi có người trúng, được ghi nhận qua chấp hành viên, có thể làm người mua yên tâm hơn.
- Không cho xem tài sản hoặc cho xem qua loa: người mua không biết bên trong ra sao nên trả giá dè dặt hoặc không đăng ký.
- Vướng pháp lý chưa được giải thích: đất có phần chưa được cấp giấy, nhà xây vượt phép, có người thứ ba đang khởi kiện đòi tài sản. Thông tin này cần được công bố rõ, kèm hướng xử lý nếu có.
- Thông báo chưa tới đúng người mua: máy móc chuyên dụng, đất nông nghiệp có nhóm người mua riêng; một thông báo chung chung khó tới được họ.
- Tâm lý ngại mua tài sản thi hành án: nhiều người sợ dính tranh chấp với chủ cũ. Phần này chỉ giảm bớt được khi hồ sơ minh bạch và việc bàn giao được bảo đảm.
Người phải thi hành án có thể làm được khá nhiều để tài sản bán được giá tốt hơn, dù nghe có vẻ ngược đời: hợp tác cho xem tài sản, chuẩn bị giấy tờ, cam kết bàn giao. Mỗi vòng giảm giá đều lấy đi một phần tiền thừa đáng lẽ trả về cho chính họ.
Ví dụ giả định: thửa đất vườn qua ba vòng
Thửa đất vườn ở một xã của tỉnh Đồng Tháp bị kê biên để thi hành án cho bà Thu. Giá thẩm định khá cao so với giao dịch thực tế quanh đó, vì tổ chức thẩm định giá dùng giao dịch so sánh ở gần trung tâm xã. Phiên đầu không ai đăng ký. Chấp hành viên mời hai bên thoả thuận mức giảm nhưng bên phải thi hành án không đồng ý giảm, nên chấp hành viên quyết định giảm theo mức cho phép.
Phiên thứ hai có một người đăng ký nhưng rút lui trước ngày đấu giá. Tới vòng thứ ba, bà Thu nhận thấy thửa đất nằm sát đất của người em họ mình, người này muốn mở rộng vườn. Bà cân nhắc nhận tài sản để trừ vào khoản được thi hành rồi chuyển nhượng lại, nhưng tính ra phải nộp phần chênh lệch và lo thủ tục sang tên khá nhiều việc. Cuối cùng người em họ đăng ký mua ở phiên thứ ba như một người tham gia bình thường và trúng giá.
Bài học từ ví dụ: nếu ngay sau phiên đầu hai bên chịu ngồi lại thoả thuận một mức giảm sát thị trường, hồ sơ có thể đã xong sớm hơn vài tháng, chi phí bảo quản và thông báo ít hơn, phần thừa trả cho người phải thi hành án có khi còn nhiều hơn so với sau ba vòng giảm.
Câu hỏi thường gặp
Đấu giá không thành thì tài sản thi hành án xử lý thế nào?
Chấp hành viên thông báo để các đương sự thoả thuận mức giảm giá. Không thoả thuận được thì chấp hành viên quyết định giảm giá trong giới hạn luật định rồi tổ chức đấu giá lại. Người được thi hành án cũng có thể đề nghị nhận tài sản để trừ vào khoản được thi hành.
Mỗi lần giảm giá tài sản thi hành án được giảm bao nhiêu?
Theo quy định lâu nay, khi chấp hành viên tự quyết, mỗi lần giảm không vượt quá một tỷ lệ phần trăm nhất định so với giá khởi điểm của lần liền trước. Nếu các đương sự thoả thuận thì có thể khác. Hãy đối chiếu tỷ lệ trong luật hiện hành.
Người phải thi hành án không đồng ý giảm giá thì sao?
Nếu các bên không thoả thuận được, chấp hành viên vẫn có quyền quyết định giảm giá theo giới hạn luật định. Người phải thi hành án muốn giữ tài sản thì có thể nộp đủ tiền thi hành án và chi phí trước hạn chót trước phiên đấu giá tiếp theo.
Người thắng kiện có bắt buộc phải nhận tài sản thay tiền không?
Không. Nhận tài sản để trừ vào khoản được thi hành là quyền lựa chọn. Nếu giá tài sản lớn hơn khoản được thi hành, người nhận phải nộp phần chênh lệch, và còn phải lo thủ tục đăng ký, thuế, lệ phí, bàn giao.
Giảm giá nhiều lần mà vẫn không bán được thì hồ sơ đi về đâu?
Luật có quy định riêng khi giá đã giảm tới mức bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà vẫn không bán được hoặc không ai nhận; tài sản có thể được trả lại cho người phải thi hành án và chấp hành viên xem xét hướng xử lý khác.
Người được thi hành án có được đăng ký mua ở phiên đấu giá lại không?
Theo nguyên tắc chung, người được thi hành án không thuộc nhóm bị cấm đăng ký mua nếu đáp ứng điều kiện của người tham gia đấu giá. Tuy vậy, bạn nên hỏi chấp hành viên vì tình huống cụ thể có thể có quy định riêng.