Định giá tài sản kê biên khi thi hành án: thoả thuận, thẩm định giá và định giá lại

Sau khi kê biên, giá tài sản được xác định theo thứ tự: trước hết các đương sự tự thoả thuận; không thoả thuận được thì chấp hành viên ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá; chỉ một số trường hợp luật định chấp hành viên mới tự xác định giá. Giá này là căn cứ để đưa tài sản ra đấu giá. Đương sự thấy giá không đúng còn có quyền đề nghị định giá lại, nhưng quyền đó có giới hạn về thời điểm và số lần.

Định giá là khâu mà người thắng kiện và người thua kiện có lợi ích ngược nhau rõ nhất ở bề mặt, nhưng thật ra lại giống nhau ở chiều sâu: giá quá thấp thì người phải thi hành án mất tài sản rẻ và có thể vẫn còn nợ; giá quá cao thì đấu giá ế, phải giảm giá nhiều lần, ai cũng chờ lâu hơn. Bài giải thích từng cách định giá, cách đọc chứng thư và những gì nên làm khi thấy giá không hợp lý.

Ba cách xác định giá tài sản kê biên

Luật thi hành án dân sự đặt ra trật tự ưu tiên. Bảng dưới gom các cách theo thứ tự thường áp dụng; thời hạn cụ thể cho từng bước bạn đối chiếu văn bản hiện hành.

Điểm quan trọng nhất của bảng là dòng đầu: nếu hai bên ngồi lại được và thống nhất một mức giá hợp lý, hồ sơ rút ngắn được một khoảng đáng kể và không phát sinh phí thẩm định. Trên thực tế, các bên ít khi tận dụng quyền này vì tâm lý đối đầu sau phiên toà.

Thoả thuận giá: vì sao nên thử dù hai bên đang căng thẳng

Người được thi hành án thường nghĩ đề xuất giá cao là có lợi, người phải thi hành án thì muốn giá cao để tài sản không bị bán rẻ. Nghe thì có vẻ hai bên cùng muốn giá cao, vậy mà lại hiếm khi thoả thuận được. Lý do là người được thi hành án còn lo một chuyện khác: giá cao quá thì không ai mua, hồ sơ kéo dài. Còn người phải thi hành án đôi khi cố tình đưa giá rất cao để kéo dài thời gian.

Một mức giá thoả thuận hợp lý thường nằm quanh giá giao dịch thực tế của tài sản tương tự, trừ đi một khoản chiết khấu vì đây là tài sản bán trong thi hành án: người mua phải chấp nhận thủ tục bàn giao, có thể có người đang ở, chưa xem được bên trong. Hai bên có thể cùng mang đến vài thông tin giao dịch thật trong khu vực, không phải giá rao trên mạng, để có điểm xuất phát chung.

Nếu thoả thuận được, cả hai ký vào biên bản về giá, chấp hành viên dùng giá đó làm giá khởi điểm. Nếu không, đừng tốn thêm nhiều tuần tranh cãi: chuyển sang thoả thuận chọn tổ chức thẩm định giá. Ở bước này đương sự vẫn giữ được ảnh hưởng, vì đơn vị được chọn là đơn vị cả hai chấp nhận.

Đọc chứng thư thẩm định giá tài sản kê biên: soát những điểm nào

Kết quả thẩm định giá được gửi cho các đương sự. Đừng chỉ nhìn con số cuối cùng; hãy đọc phần mô tả và phương pháp, vì sai sót thường nằm ở đó.

• Mô tả tài sản có khớp biên bản kê biên không: diện tích, số tầng, tình trạng, các hạng mục gắn liền. Một tầng bị bỏ sót hay một công trình phụ không được tính có thể làm giá chênh lệch lớn.
• Thời điểm định giá: giá là tại thời điểm nào; nếu thẩm định từ lâu mà thị trường biến động mạnh thì đó là căn cứ để có ý kiến.
• Phương pháp sử dụng: với nhà đất thường dùng so sánh giao dịch; nếu tài sản so sánh ở vị trí khác hẳn (mặt tiền so với trong hẻm sâu) thì kết quả đáng ngờ.
• Các yếu tố điều chỉnh: pháp lý, quy hoạch, lối đi, tình trạng tranh chấp; xem có điều chỉnh hợp lý hay bị trừ quá tay.
• Tài sản của người khác có bị tính lẫn không: ví dụ nhà do người thuê xây, cây trồng của người thân.
• Giới hạn và giả định: chứng thư thường ghi rõ những gì không được kiểm tra; giả định sai có thể làm kết quả lệch.

Nếu thấy sai, hãy viết ý kiến cụ thể, chỉ ra dòng nào sai và căn cứ, gửi cho chấp hành viên càng sớm càng tốt. Một văn bản ngắn chỉ ra hai lỗi rõ ràng có sức nặng hơn nhiều so với lời phàn nàn chung chung rằng giá quá thấp.

Khi nào được đề nghị định giá lại

Đương sự yêu cầu trước khi thông báo công khai bán đấu giá. Theo quy định lâu nay, đương sự có quyền yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản; quyền này chỉ dùng một lần và người yêu cầu chịu chi phí định giá lại. Hãy đối chiếu bản luật hiện hành vì luật thi hành án đang được sửa đổi.

Chấp hành viên vi phạm quy định về định giá. Nếu sai phạm trong khâu ký hợp đồng thẩm định giá hoặc xác định giá dẫn tới kết quả sai lệch, việc định giá lại được đặt ra mà không phụ thuộc vào yêu cầu một lần nêu trên.

Kết quả thẩm định đã hết thời hạn sử dụng. Chứng thư thẩm định giá có thời hạn hiệu lực. Nếu hồ sơ kéo dài, đấu giá chưa xong mà kết quả hết hạn thì phải định giá lại để giá phản ánh đúng thời điểm.

Tài sản thay đổi đáng kể. Tài sản bị hư hỏng, xuống cấp hoặc thay đổi về pháp lý sau khi định giá cũng là cơ sở để xem xét định giá lại, vì giá cũ không còn phù hợp với thực trạng.

Định giá lại có đáng không: cân nhắc cho từng bên

Với người phải thi hành án, định giá lại là lá bài một lần, lại tốn tiền. Chỉ nên dùng khi có căn cứ rõ ràng như mô tả tài sản sai, phương pháp không phù hợp, hoặc giá thị trường đã khác hẳn. Nếu chỉ vì cảm thấy giá thấp hơn kỳ vọng, việc định giá lại có thể ra kết quả gần như cũ và chỉ làm tăng chi phí, kéo dài thời gian, trong khi khoản lãi chậm thi hành án nếu có vẫn tiếp tục.

Với người được thi hành án, định giá lại có thể là con dao hai lưỡi. Giá tăng giúp phần thu về nhiều hơn nếu bán được; nhưng nếu giá cao hơn mức thị trường chấp nhận, đấu giá không thành và phải giảm giá dần, hồ sơ có thể quay về đúng mức giá cũ sau vài tháng. Trước khi yêu cầu, người được thi hành án nên tự hỏi: có người mua thật ở mức giá đó không.

Ví dụ giả định: bà Lan ở Lâm Đồng là người phải thi hành án, căn nhà của bà bị kê biên. Chứng thư thẩm định giá ghi căn nhà một tầng, trong khi thực tế đã có tầng lửng hoàn thiện. Bà gửi văn bản kèm ảnh chụp, bản vẽ xây dựng cho chấp hành viên, đề nghị định giá lại trước khi có thông báo đấu giá. Kết quả định giá lại phản ánh đủ diện tích sàn, giá khởi điểm tăng; bà chịu chi phí định giá lại nhưng phần tiền thừa trả về sau đấu giá lớn hơn chi phí đó.

Những tài sản khó định giá và điểm cần nói rõ

Nhà phố, căn hộ, ô tô phổ thông có nhiều giao dịch để so sánh nên định giá tương đối thuận. Một số loại tài sản khác thì không, và đó là chỗ đương sự nên chủ động cung cấp thông tin nhất.

• Đất nông nghiệp, đất vườn ở vùng ít giao dịch: thiếu giao dịch so sánh, kết quả dễ lệch. Thông tin về các thửa đã bán gần đó, khả năng chuyển mục đích theo quy hoạch, lối đi ra đường chính giúp tổ chức thẩm định giá điều chỉnh sát hơn.
• Nhà xây trên đất chưa có giấy chứng nhận đầy đủ: giá phụ thuộc vào khả năng hợp thức hoá. Đương sự nên đưa giấy tờ về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng để không bị trừ quá tay.
• Máy móc chuyên dụng: ít người mua, giá thanh lý khác xa giá mua mới. Hoá đơn mua, nhật ký bảo dưỡng, báo giá máy tương tự từ nhà cung cấp là căn cứ có ích.
• Phần vốn góp, cổ phần công ty chưa niêm yết: giá trị phụ thuộc báo cáo tài chính và tài sản của công ty; thường cần tổ chức thẩm định giá có kinh nghiệm định giá doanh nghiệp.
• Tài sản đang có người thuê dài hạn hoặc người khác đang ở: người mua phải chấp nhận quyền của người đang sử dụng nên giá thường bị chiết khấu; thông tin hợp đồng thuê cần được cung cấp đầy đủ.
• Đồ trang sức, đồ cổ, tác phẩm nghệ thuật: cần giám định chất lượng hoặc nguồn gốc trước khi nói tới giá; không nên dựa vào ước lượng bằng mắt.

Với những tài sản này, cảm giác "giá quá thấp" thường có cơ sở hơn, nhưng cũng chỉ được chấp nhận khi đi kèm thông tin cụ thể. Cung cấp tài liệu ngay từ lúc tổ chức thẩm định giá làm việc tốt hơn nhiều so với phản đối sau khi chứng thư đã ra.

Lộ trình gọn cho người muốn có ý kiến về giá

Dù ở phía nào, nếu muốn giá phản ánh đúng tài sản, hãy làm theo trình tự sau để không bỏ lỡ thời điểm:

1. Có mặt ở buổi kê biên, đảm bảo biên bản mô tả đầy đủ và đúng tài sản; đây là đầu vào của mọi kết quả định giá.
2. Khi được mời, tham gia thoả thuận giá với thông tin giao dịch thật trong khu vực.
3. Nếu không thống nhất giá, đề xuất một hoặc vài tổ chức thẩm định giá mà bạn tin cậy để thoả thuận chọn.
4. Nhận kết quả, đọc phần mô tả và phương pháp, ghi lại những điểm sai cụ thể.
5. Gửi văn bản ý kiến và, nếu có căn cứ, yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về đấu giá.
6. Lưu bản sao mọi văn bản đã gửi, có xác nhận ngày nhận; đây là căn cứ nếu sau này cần khiếu nại.

Câu hỏi thường gặp

Ai quyết định giá tài sản bị kê biên?

Trước hết các đương sự được tự thoả thuận giá. Không thoả thuận được thì chấp hành viên ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá do các bên chọn hoặc do chấp hành viên chọn. Chấp hành viên chỉ tự xác định giá trong một số trường hợp luật định.

Thấy giá thẩm định quá thấp thì phải làm gì?

Đọc kỹ chứng thư, chỉ ra điểm sai cụ thể như mô tả thiếu hạng mục, so sánh sai vị trí, rồi gửi văn bản ý kiến cho chấp hành viên. Nếu có căn cứ, bạn có thể yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai bán đấu giá.

Yêu cầu định giá lại được mấy lần?

Theo quy định lâu nay, đương sự chỉ được yêu cầu định giá lại một lần, trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá, và chịu chi phí. Định giá lại do vi phạm của chấp hành viên hoặc do kết quả hết hạn thì được xem xét riêng. Đối chiếu luật hiện hành.

Chi phí thẩm định giá ai chịu?

Theo nguyên tắc chung, chi phí định giá lần đầu là chi phí cưỡng chế do người phải thi hành án chịu và được trừ vào tiền bán tài sản. Chi phí định giá lại theo yêu cầu của đương sự thì người yêu cầu chịu.

Giá thoả thuận giữa hai bên có phải là giá bán cuối cùng không?

Không. Giá thoả thuận hoặc giá thẩm định là giá khởi điểm để đấu giá. Giá bán cuối cùng phụ thuộc người tham gia đấu giá trả bao nhiêu, có thể cao hơn, và nếu đấu giá không thành thì có thể phải giảm giá.

Người được thi hành án có lợi gì khi đề nghị giá cao?

Giá khởi điểm cao giúp phần thu về lớn hơn nếu bán được. Nhưng nếu cao hơn mức thị trường chấp nhận, đấu giá không thành và phải giảm giá nhiều lần, hồ sơ kéo dài. Mức giá sát thị trường thường có lợi nhất cho cả hai bên.