Tài sản kê biên sau khi định giá được bán qua tổ chức hành nghề đấu giá; các đương sự có quyền thoả thuận chọn tổ chức đấu giá, không thoả thuận được thì chấp hành viên chọn, rồi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá theo Luật Đấu giá tài sản. Một số tài sản giá trị nhỏ hoặc dễ hư hỏng có thể được chấp hành viên bán không qua đấu giá theo quy định riêng. Tiền bán được nộp vào tài khoản của cơ quan thi hành án, chưa đi thẳng tới người thắng kiện.
Bài này nhìn đấu giá từ phía hai bên của bản án, không phải từ phía người đi mua. Người được thi hành án muốn biết bao giờ có tiền và mình có tiếng nói ở đâu; người phải thi hành án muốn biết tài sản của mình được bán công khai thế nào, ai được mua, và mình còn quyền gì trước phiên. Luật Đấu giá tài sản đã được sửa đổi năm 2024, luật thi hành án cũng đang thay đổi, nên các thời hạn cụ thể bạn đối chiếu văn bản hiện hành.
Vì sao tài sản thi hành án phải đấu giá
Đấu giá là cách để giá bán được quyết định bởi thị trường, công khai, có cạnh tranh, thay vì do một người tự định đoạt. Với tài sản thi hành án, điều này bảo vệ cả hai bên: người được thi hành án không bị thiệt vì tài sản bán rẻ cho người quen của ai đó, người phải thi hành án không bị mất tài sản dưới giá mà không ai giám sát.
Không phải tài sản nào cũng đấu giá. Luật thi hành án lâu nay cho phép chấp hành viên tự bán tài sản có giá trị nhỏ dưới một ngưỡng nhất định, hoặc hàng tươi sống, hàng dễ hư hỏng, vì chi phí đấu giá có thể lớn hơn chính giá trị tài sản. Ngưỡng giá trị cụ thể bạn đối chiếu văn bản hiện hành. Ngoài ra, các đương sự có thể thoả thuận phương án khác nếu luật cho phép, ví dụ người được thi hành án nhận chính tài sản để trừ vào khoản được thi hành.
Khi tài sản đi đấu giá, chấp hành viên không tự cầm búa. Họ ký hợp đồng dịch vụ với một tổ chức hành nghề đấu giá, và từ đó tổ chức đấu giá chịu trách nhiệm niêm yết, thông báo, bán hồ sơ, nhận tiền đặt trước, điều hành phiên theo Luật Đấu giá tài sản. Chấp hành viên vẫn giám sát và là đầu mối giữa tổ chức đấu giá với các đương sự.
Chọn tổ chức đấu giá: đương sự có tiếng nói thế nào
Quyền thoả thuận chọn. Sau khi có giá, chấp hành viên thông báo để các đương sự thoả thuận chọn tổ chức đấu giá trong một thời hạn ngắn. Đây là quyền ít được dùng nhất; phần lớn đương sự để mặc chấp hành viên chọn.
Nếu không thoả thuận được. Hết thời hạn mà các bên không thống nhất, chấp hành viên lựa chọn tổ chức đấu giá theo quy định. Đương sự vẫn có quyền theo dõi và có ý kiến nếu thấy việc lựa chọn không khách quan.
Tiêu chí nên cân nhắc. Tổ chức có kinh nghiệm với loại tài sản tương tự, có cách thông báo rộng rãi, có lịch sử phiên đấu giá minh bạch. Với nhà đất ở địa phương, một tổ chức quen thị trường khu vực thường thu hút người mua tốt hơn.
Thù lao dịch vụ đấu giá. Thù lao và chi phí đấu giá được tính vào chi phí cưỡng chế, thường trừ vào tiền bán. Mức cụ thể theo quy định và hợp đồng; đương sự có thể hỏi chấp hành viên để biết trước.
Các mốc chính từ ký hợp đồng đấu giá đến giao tiền
Bảng dưới mô tả các mốc theo trình tự thường gặp. Thời hạn cụ thể của từng mốc do Luật Đấu giá tài sản và pháp luật thi hành án quy định; bạn đối chiếu bản hiện hành.
| Mốc | Việc diễn ra | Điều đương sự nên biết |
|---|---|---|
| Ký hợp đồng dịch vụ đấu giá | Chấp hành viên và tổ chức đấu giá ký, giao hồ sơ tài sản | Hỏi tên tổ chức đấu giá và người phụ trách để theo dõi |
| Niêm yết, thông báo công khai | Thông tin tài sản, giá khởi điểm, thời gian xem tài sản, thời gian phiên được công bố theo luật | Từ mốc này, quyền yêu cầu định giá lại theo quy định lâu nay không còn |
| Bán hồ sơ, xem tài sản | Người muốn mua đăng ký, mua hồ sơ, đi xem tài sản | Người phải thi hành án đang giữ tài sản phải tạo điều kiện cho việc xem tài sản theo lịch |
| Nộp tiền đặt trước | Người tham gia nộp khoản đặt trước theo quy định | Đây là cơ chế lọc người mua nghiêm túc |
| Hạn chót để người phải thi hành án nhận lại tài sản | Trước khi mở phiên, theo quy định lâu nay là một ngày làm việc | Nộp đủ tiền thi hành án và chi phí thì được nhận lại tài sản |
| Phiên đấu giá | Tổ chức đấu giá điều hành, xác định người trúng | Đương sự có thể đến dự để theo dõi tính công khai |
| Thanh toán, giao tài sản | Người trúng nộp tiền vào tài khoản cơ quan thi hành án, sau đó được giao tài sản | Người được thi hành án nhận tiền sau khi trừ chi phí và các khoản ưu tiên |
Mốc niêm yết công khai đáng chú ý nhất với cả hai bên. Sau mốc này, nhiều quyền về giá không còn, và người phải thi hành án chỉ còn cửa nộp đủ tiền để nhận lại tài sản trước hạn chót.
Ai không được tham gia đấu giá tài sản thi hành án
Luật Đấu giá tài sản đặt ra nhóm người không được đăng ký mua để bảo đảm khách quan. Theo nguyên tắc chung, có thể kể:
- Chấp hành viên, người làm việc trong cơ quan thi hành án đang xử lý hồ sơ đó, cùng một số người thân của họ theo quy định.
- Đấu giá viên điều hành phiên, người làm việc tại tổ chức đấu giá thực hiện cuộc đấu giá, cùng người thân của họ theo quy định.
- Người đã tham gia định giá, thẩm định giá tài sản đó.
- Người không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ hoặc không đủ điều kiện theo quy định đối với loại tài sản đặc thù, ví dụ đất phải đáp ứng điều kiện nhận chuyển nhượng.
- Người phải thi hành án không được tham gia mua lại chính tài sản của mình qua đấu giá; quyền của họ là nộp tiền để nhận lại trước hạn chót.
Người được thi hành án, theo nguyên tắc, không bị cấm tham gia đấu giá như một người mua bình thường nếu đáp ứng điều kiện; tuy vậy bạn nên hỏi chấp hành viên vì tình huống cụ thể có thể có quy định riêng. Danh sách đầy đủ theo Luật Đấu giá tài sản hiện hành; ở đây chỉ nêu những nhóm chính.
Người phải thi hành án trong giai đoạn đấu giá
Người đang giữ tài sản có nghĩa vụ tạo điều kiện cho người muốn mua đến xem theo lịch do tổ chức đấu giá thông báo. Từ chối, khoá cửa, gây khó dễ cho người đi xem không làm phiên đấu giá dừng lại mà chỉ khiến ít người dám mua, giá trả thấp hơn, phần tiền thừa trả về cho chính mình nhỏ đi. Hợp tác trong việc xem tài sản thật ra là bảo vệ quyền lợi của mình.
Người phải thi hành án có quyền theo dõi tính công khai của phiên: thông báo có đúng thời hạn không, có nhiều người tham gia không, có dấu hiệu thông đồng dìm giá không. Thấy bất thường, họ có thể gửi văn bản cho chấp hành viên và cơ quan có thẩm quyền, kèm căn cứ. Kết quả đấu giá có thể bị huỷ trong một số trường hợp luật định, nhưng chỉ khi có vi phạm thật sự, không phải vì giá trúng thấp hơn kỳ vọng.
Quyền mạnh nhất còn lại là nộp đủ tiền thi hành án và các chi phí đã phát sinh trước hạn chót để nhận lại tài sản. Nếu đi đường này, người phải thi hành án còn phải hoàn trả phí tổn thực tế, hợp lý cho người đã đăng ký mua theo quy định. Bài riêng về việc nhận lại tài sản trước phiên đấu giá trong danh mục này giải thích chi tiết.
Người được thi hành án: khi nào có tiền và nhận thế nào
Tiền trúng đấu giá không chuyển thẳng cho người thắng kiện. Người trúng nộp vào tài khoản của cơ quan thi hành án; sau đó cơ quan thi hành án trừ chi phí cưỡng chế, thù lao đấu giá, các khoản ưu tiên như nợ có bảo đảm của ngân hàng nếu tài sản đang thế chấp, rồi mới chi trả cho người được thi hành án. Phần thừa, nếu có, trả cho người phải thi hành án.
Nếu nhiều người cùng được thi hành án từ một người phải thi hành, tiền được phân chia theo thứ tự và tỷ lệ luật định. Người được thi hành án nên hỏi rõ phần của mình và thời gian chi trả dự kiến. Việc nhận tiền có thể thực hiện trực tiếp tại cơ quan thi hành án hoặc chuyển khoản theo đề nghị; nhờ người nhận thay thì cần văn bản uỷ quyền hợp lệ.
Ví dụ giả định: ông Sơn ở Quảng Ninh là người được thi hành án. Căn nhà của bên nợ được đấu giá thành công sau một lần thông báo. Người trúng nộp đủ tiền trong thời hạn. Cơ quan thi hành án trừ chi phí định giá, đấu giá, bảo quản, rồi chi trả cho ông Sơn đủ khoản được thi hành; phần còn thừa trả lại cho bên kia. Từ lúc kê biên đến lúc nhận tiền mất vài tháng, nhanh hơn nhiều hồ sơ khác vì hai bên đã thống nhất giá ngay từ đầu.
Khi người trúng đấu giá không nộp đủ tiền
Không phải phiên đấu giá thành công nào cũng kết thúc bằng tiền vào tài khoản. Có trường hợp người trúng trả giá cao rồi không thu xếp được tiền, hoặc đổi ý vì phát hiện thêm vấn đề của tài sản. Theo nguyên tắc của pháp luật đấu giá, người trúng không nộp đủ tiền trong thời hạn thì mất quyền mua, khoản tiền đặt trước nói chung không được trả lại và được xử lý theo quy định. Tài sản quay lại để tổ chức bán tiếp.
Với người được thi hành án, đây là một khoảng trễ đáng kể: hồ sơ phải chờ một vòng thông báo mới, có khi phải xem lại giá nếu thời gian kéo dài. Điều có thể làm là đề nghị chấp hành viên sớm ký lại hợp đồng hoặc tổ chức phiên tiếp theo, và hỏi rõ khoản tiền đặt trước của người bỏ cọc được xử lý thế nào trong hồ sơ của mình.
Với người phải thi hành án, khoảng trễ này mở lại một cơ hội: vẫn có thể nộp đủ tiền và chi phí trước phiên đấu giá tiếp theo để nhận lại tài sản. Ngoài ra, một phiên trúng giá cao nhưng bị bỏ cọc cũng là tín hiệu về sức hút của tài sản, có thể dùng làm thông tin khi hai bên bàn lại mức giá hoặc cách bán.
Cả hai bên đều nên nhớ rằng việc người trúng bỏ cọc không làm thay đổi quyết định kê biên hay nghĩa vụ trong bản án. Hồ sơ chỉ quay lại một bước trong chuỗi xử lý tài sản, không quay về điểm xuất phát.
Câu hỏi thường gặp
Ai chọn tổ chức đấu giá tài sản thi hành án?
Các đương sự được thoả thuận chọn tổ chức đấu giá. Không thoả thuận được trong thời hạn chấp hành viên thông báo thì chấp hành viên lựa chọn theo quy định và ký hợp đồng dịch vụ đấu giá.
Tài sản nào không cần đấu giá mà chấp hành viên được bán luôn?
Theo quy định lâu nay, tài sản có giá trị nhỏ dưới một ngưỡng nhất định, hàng tươi sống, hàng dễ hư hỏng có thể được chấp hành viên bán không qua đấu giá. Ngưỡng cụ thể bạn đối chiếu văn bản hiện hành.
Người phải thi hành án có được tham gia đấu giá mua lại tài sản của mình không?
Không. Quyền của người phải thi hành án là nộp đủ tiền thi hành án và chi phí đã phát sinh trước hạn chót trước khi mở phiên đấu giá để nhận lại tài sản, chứ không tham gia trả giá như người mua.
Người đang ở trong nhà có phải cho người lạ vào xem nhà trước phiên đấu giá không?
Có, theo lịch xem tài sản do tổ chức đấu giá thông báo. Gây khó khăn cho việc xem tài sản không làm dừng phiên đấu giá mà còn làm giảm giá trả, khiến phần tiền thừa trả về cho người phải thi hành án ít đi.
Đấu giá xong bao lâu thì người thắng kiện nhận được tiền?
Sau khi người trúng nộp đủ tiền vào tài khoản cơ quan thi hành án, chi phí và các khoản ưu tiên được trừ trước, rồi mới chi trả. Thời gian cụ thể tuỳ hồ sơ; bạn hỏi chấp hành viên phụ trách để biết lịch dự kiến.
Nghi ngờ phiên đấu giá có thông đồng dìm giá thì làm gì?
Thu thập thông tin cụ thể như số người tham gia, diễn biến trả giá, quan hệ giữa những người tham gia, rồi gửi văn bản cho chấp hành viên và cơ quan có thẩm quyền. Kết quả đấu giá có thể bị huỷ khi có vi phạm theo quy định.